[CBC뉴스] 서울 노원·도봉·강북구 아파트 시장에서 가격 상승과 거래 둔화가 동시에 나타나고 있다. 이른바 '노도강'으로 불리는 세 지역의 아파트 매매가격은 모두 오름세를 유지했지만, 거래량은 감소하고 이전 거래보다 높은 가격에 체결된 계약의 비중도 낮아졌다. 가격지수만으로는 파악하기 어려운 시장 내부의 변화가 실거래 통계에서 드러나고 있다.

한국부동산원이 발표한 10월 26일 기준 주간 아파트 가격동향에 따르면 노원구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12% 상승했다. 도봉구와 강북구는 각각 0.32% 올랐다.

같은 기간 서울 전체 아파트 매매가격 상승률은 0.09%였다. 노도강 세 지역 모두 서울 평균을 웃도는 상승률을 기록한 것이다.

그러나 상승폭의 변화는 지역마다 달랐다.

노원구는 직전 주 0.26%에서 0.12%로 상승폭이 0.14%포인트 축소됐다. 도봉구 역시 0.33%에서 0.32%로 소폭 줄었다.

반면 강북구는 전주 0.26%에서 0.32%로 상승폭이 0.06%포인트 확대됐다.

세 지역 모두 가격이 올랐지만 상승 속도에서는 차이가 발생한 셈이다.

서울 전체 아파트 매매가격 상승률도 직전 주 0.13%에서 0.09%로 낮아졌다.

노도강의 가격 상승세가 서울 평균보다 강하게 나타났다는 점과 지역별 상승 속도가 달라졌다는 점을 함께 살펴볼 필요가 있다.

전세시장에서도 가격 상승이 이어졌다.

10월 26일 기준 노원구 아파트 전세가격은 전주 대비 0.29% 상승했고 도봉구는 0.34% 올랐다.

서울 전체 아파트 전세가격 상승률은 0.17%로 집계됐다. 직전 주 0.16%보다 0.01%포인트 높아졌다.

매매시장과 전세시장이 모두 상승세를 보이고 있지만 두 시장의 가격 변동이 반드시 같은 방향과 속도로 이어지는 것은 아니다.

매매가격에는 금융비용과 매수 여력, 거래 조건 등이 영향을 미치며 전세가격은 임대차 수요와 계약 조건 등에 따라 다른 움직임을 보일 수 있다.

특히 주간 가격지수는 지역 전체의 가격 변화를 나타내는 통계로, 개별 아파트의 실제 계약가격과 동일하게 해석해서는 안 된다.

가격지수가 상승하더라도 일부 단지에서는 이전보다 낮은 가격에 거래가 이뤄질 수 있다.

실제 거래량 통계에서는 가격 상승세와 구별되는 움직임이 확인됐다.

조선비즈가 지난 10월 28일 보도한 민간 부동산 정보 사이트 '신나게마을'의 국토교통부 실거래가 분석에 따르면 노도강 아파트 매매 거래량은 지난 8월 826건에서 9월 701건으로 감소했다.

한 달 사이 125건이 줄어든 것으로 감소율은 15.1%에 달한다.

거래량뿐 아니라 이전 거래보다 높은 가격에 체결된 계약의 비중도 낮아졌다.

노도강의 상승 거래 비중은 8월 65.4%에서 9월 62.9%로 하락했고, 10월에는 잠정적으로 59.9%를 기록했다.

두 달 사이 5.5%포인트 감소한 것이다.

특히 8월 509건이었던 상승 거래는 9월 395건으로 줄었다. 감소율은 22.4%로 전체 거래량 감소율보다 높았다.

이는 거래가 줄어드는 과정에서 이전보다 비싸게 팔린 계약의 비중도 함께 낮아졌다는 의미다.

다만 상승 거래 비중은 같은 단지와 전용면적의 직전 거래일 중간값을 기준으로 산출한 수치다. 보합 거래와 비교 가능한 이전 거래가 없는 사례는 제외된다.

또한 10월 수치는 잠정 집계로 향후 실거래 신고가 추가되면 달라질 수 있다.

따라서 상승 거래 비중의 하락을 곧바로 아파트 가격 하락으로 해석하는 것은 적절하지 않다.

지역별 가격지수와 실거래 통계는 서로 다른 방식으로 산출되기 때문이다.

실제 일부 단지에서는 앞선 거래보다 낮은 가격에 계약이 체결된 사례도 확인됐다.

조선비즈 보도에 따르면 노원구 상계주공7단지 전용면적 49.94㎡ 12층은 10월 16일 7억1000만원에 거래됐다.

지난 7월 같은 면적과 층수에서 기록한 7억5000만원보다 4000만원 낮은 금액이다.

도봉구 창동주공3단지와 강북구 미아동 꿈의숲롯데캐슬에서도 이전 거래보다 낮은 가격에 계약된 사례가 나타났다.

다만 아파트 거래가격은 층수와 동, 주택 상태, 계약 시점 등에 따라 차이가 발생할 수 있어 일부 사례만으로 단지 전체의 가격 흐름을 단정하기는 어렵다.

노도강 아파트 시장의 최근 흐름은 가격 상승과 거래 둔화라는 두 가지 지표로 설명할 수 있다.

주간 매매가격지수는 여전히 상승하고 있지만 거래 건수와 상승 거래 비중은 감소했다.

이는 가격 상승이 지속되는 상황에서도 실제 거래가 이뤄지는 양상에는 변화가 나타나고 있음을 보여준다.

향후 시장 흐름을 판단하기 위해서는 가격지수뿐 아니라 거래량 회복 여부와 동일 단지·면적의 실거래가격 변화 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.

특히 노원·도봉·강북을 하나의 시장으로 묶어 판단하기보다는 지역별 상승폭과 개별 단지의 거래 흐름을 구분하는 것이 중요하다.

가격이 오르고 있다는 사실과 거래시장의 열기가 이전과 같다는 판단은 서로 다른 문제이기 때문이다.

[가격지수와 실거래가격은 산출 방식이 다르며, 잠정 거래 통계는 추가 신고에 따라 변경될 수 있다. 일부 AI의 조력을 받아 작성됐으며, 부동산 매매 및 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있다.]

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▮ CBC뉴스ㅣCBCNEWS 심우일 기자